6月底，家住碧桂園新城之光小區(qū)的錢先生拿到了嶄新的地下車位不動產(chǎn)權(quán)證書，興奮不已。

隨著市政府一系列新政出臺，普通地下車位（非人防）能辦理產(chǎn)權(quán)證，人防車位能租賃使用，不僅讓城市停車難問題得到緩解，激活新一輪地下空間交易市場，還能破解“地下迷宮”困局，向地下要空間、要資源，提升城市綜合承載能力。

給普通地下車位辦證

長期以來，購買地下車位的業(yè)主，心里總有一份隱隱擔(dān)憂：數(shù)萬元甚至十多萬元購買的車位，只有一張收據(jù)和一個口頭承諾，始終覺得不踏實。尤其是老舊小區(qū)的地下車位，開發(fā)商、物業(yè)幾番易主后，普遍面臨車位產(chǎn)權(quán)模糊不清的問題。

如今，這份擔(dān)憂有了解決之道。

2024年底，黃石市民之家辦事大廳不動產(chǎn)登記窗口，工作人員為美京美和花苑小區(qū)業(yè)主左女士頒發(fā)了黃石首本歷史遺留地下車位不動產(chǎn)權(quán)證書。

這張新證的誕生，離不開一系列新政策的支撐。

2023年7月，由市國防動員辦公室牽頭組織起草《黃石市城市地下空間開發(fā)利用管理辦法（試行）》，并以市政府辦名義印發(fā)實施，實現(xiàn)我市地下空間相關(guān)管理制度從無到有，破題地下空間綜合開發(fā)利用，為保障相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益提供了政策支持。

為妥善化解我市城區(qū)住宅小區(qū)地下車位不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，切實維護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，2024年10月，市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市住房和城市更新局、市國防動員辦公室、市稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于妥善解決市城區(qū)住宅小區(qū)地下車位不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》提出：2023年7月12日前，已通過規(guī)劃驗收、竣工備案并已交付使用的地下車位，實際權(quán)利人可以申請辦理不動產(chǎn)登記。之后建成及交付使用的地下車位，按照要求，由建設(shè)單位辦理首次登記后，小區(qū)業(yè)主可申請辦理不動產(chǎn)登記。同時，業(yè)主和開發(fā)商雙方達(dá)成一致意愿、確定了地下車位歸屬的，當(dāng)事人可以申請辦理不動產(chǎn)登記。

系列政策的出臺，意味著我市過去已建成地下車位的產(chǎn)權(quán)不再模糊不清，實際持有人有了明確的、受法律保護的產(chǎn)權(quán)證明，我市在化解地下空間歷史遺留問題和促進房地產(chǎn)市場更加健康有序發(fā)展上踏出了重要一步。

從新政出臺至今，市民們紛紛申請辦理。在團城山一新建小區(qū)，一半以上購買了地下車位的業(yè)主，都拿到了不動產(chǎn)登記證。

“地下車位有了自己的‘身份證’后，業(yè)主就有了實實在在的權(quán)益保障，產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)責(zé)不明的狀況將得到有效改善?！笔胁粍赢a(chǎn)登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

破解“地下迷宮”困局

據(jù)統(tǒng)計，新政出臺后一年多，全市發(fā)出441個地下車位不動產(chǎn)權(quán)證，總面積約5200平方米。

與亟待開發(fā)的廣闊地下空間相比，這只是剛剛起步。

由于黃石還未開展地下軌道交通建設(shè)，城區(qū)內(nèi)并未形成系統(tǒng)完善的地下空間開發(fā)建設(shè)區(qū)域，城區(qū)地下空間建設(shè)以人防工程、地下停車場為主，以零星分布的地下商業(yè)廣場為輔。

根據(jù)市城市規(guī)劃設(shè)計研究院出具的《黃石城市地下空間開發(fā)利用現(xiàn)狀調(diào)查報告》顯示，黃石在地下空間開發(fā)利用方面取得了顯著成效。截至目前，城區(qū)地下空間（含建筑物和構(gòu)筑物）存量共計590個，總建筑面積達(dá)到509.30萬平方米，總資產(chǎn)估值達(dá)到192.28億元。其中，普通地下室295個、綜合管廊1個、隧道9個。

連日來，記者走訪城區(qū)多家普通地下室，燈光昏暗、雜物堆放、舊電線如蛛網(wǎng)密布，有些甚至被臨時改作其他用途，存在安全隱患。究其背后原因，都是因為非人防工程不能辦理確權(quán)登記，導(dǎo)致責(zé)任主體不明、資金無法保障，維護管理無法落實。

目前，普通地下室開發(fā)商均通過長期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和短租的方式獲取收益，存在“強收益，疏管理”的現(xiàn)象，導(dǎo)致地下空間品質(zhì)不高。

通過對黃石地下空間開發(fā)建設(shè)單位、實際收益單位、實際管理單位、車位管理費收取單位的統(tǒng)計分析，數(shù)據(jù)顯示，黃石84.8％的地下車位受益主體為開發(fā)單位，7.6％的收益主體為第三方單位，7.6％為小區(qū)業(yè)主（業(yè)委會）；84.1％的小區(qū)地下空間的實際管理權(quán)為第三方物業(yè)單位，15.9％的小區(qū)實際管理權(quán)為開發(fā)單位，由實際管理單位收取每月30－60元的車位管理費。

由于地下空間的權(quán)屬關(guān)系不明，存在產(chǎn)業(yè)主責(zé)單位不確定、維護費用不到位等一系列問題，導(dǎo)致城市地下空間品質(zhì)每況愈下。

向地下要空間、要土地、要資源是現(xiàn)代化發(fā)展的必然趨勢，上海、杭州、廣州等地，紛紛出臺關(guān)于城市地下空間登記使用的相關(guān)法規(guī)，確權(quán)登記發(fā)證是第一步。

“地下空間投資與地上房地產(chǎn)開發(fā)的核心差異在于產(chǎn)權(quán)確權(quán)機制。地上項目建成后，投資者通常可依法取得產(chǎn)權(quán)證，明確權(quán)屬；而地下空間因涉及多層權(quán)屬、技術(shù)復(fù)雜性和法律界定模糊等問題，普遍面臨產(chǎn)權(quán)證辦理困難，這種產(chǎn)權(quán)不明晰的困境是制約地下空間開發(fā)的主要障礙?！焙崩砉W(xué)院經(jīng)濟與管理學(xué)院副院長黃小榮表示，我國多個發(fā)達(dá)城市已探索創(chuàng)新路徑，通過地方立法明確權(quán)屬規(guī)則、推廣三維地籍技術(shù)、完善分層供地政策等手段，逐步探索產(chǎn)權(quán)明晰化的解決方案。

隨著黃石中心城區(qū)土地資源供需矛盾日益突出，開發(fā)地下空間的需求更為迫切，黃石在全省率先出臺了關(guān)于地下空間確權(quán)登記發(fā)證的相關(guān)政策。政策破冰的難點和痛點在于補繳土地出讓價款的制度設(shè)計，包括補繳責(zé)任主體、補繳計算標(biāo)準(zhǔn)，以及建設(shè)單位破產(chǎn)、注銷、失聯(lián)等情形的處置。依法合規(guī)，先行先試，規(guī)范增量地下空間確權(quán)等級；先易后難、逐步推進，化解存量地下空間歷史遺留問題。在地下空間確權(quán)登記覆蓋率提升的基礎(chǔ)上，由開發(fā)商前期物業(yè)管理轉(zhuǎn)向統(tǒng)一納入物業(yè)管理。

拓展地下無限可能

除了維護投入不足、品質(zhì)難以保障、管理權(quán)責(zé)不明晰等問題外，從使用功能方面來講，黃石城區(qū)地下空間基本用于商業(yè)、停車、倉儲及市政設(shè)施等，與地下空間利用程度較高的城市相比，其功能仍顯得較為單一。

在上海，地下空間的分層管控與產(chǎn)業(yè)融合的先行樣本已經(jīng)初顯成效。2023年出臺《上海市地下空間規(guī)劃建設(shè)條例》，明確淺層（0－30米）、中層（30－60米）、深層（60米以下）分層利用原則，優(yōu)先保障市政基礎(chǔ)設(shè)施、民防工程等公共功能，探索地下物流、垃圾真空收集等創(chuàng)新應(yīng)用。今年還出臺了有關(guān)地下空間的工業(yè)新政，明確工業(yè)倉儲類項目開發(fā)地下空間不增收土地價款，鼓勵建設(shè)地下停車庫、物流倉儲等設(shè)施。

根據(jù)黃石目前非人防工程總建筑面積420.81萬平方米測算，按照4000元／平方米計，總經(jīng)濟價值為168.324億元。在地下空間的開發(fā)利用上，亟需優(yōu)先保障和改善民生，著力解決群眾急難愁盼，兼顧商業(yè)、倉儲和文體發(fā)展，實現(xiàn)功能拓展和利用質(zhì)效有機結(jié)合。

專家學(xué)者們對于黃石地下空間的進一步開發(fā)利用，提出了綜合建議方案。

在化解停車難題方面，利用公園、綠地、廣場、學(xué)校操場、道路等場地的地下空間建設(shè)公共停車場，進一步挖掘泊位資源，增加停車泊位供給。通過引導(dǎo)規(guī)范地面和地下停車收費、智慧停車平臺建設(shè)，提升地下空間的利用率。

在商業(yè)和倉儲方面，打造特色地下商業(yè)街區(qū)，引入主題餐飲、文化娛樂、創(chuàng)意零售等業(yè)態(tài)，結(jié)合黃石本地文化特色，舉辦民俗展覽、非遺表演等活動，提升地下商業(yè)的吸引力與競爭力。結(jié)合黃石產(chǎn)業(yè)需求，建設(shè)專業(yè)化的地下倉儲設(shè)施，如冷鏈倉庫、電商物流倉庫、洞藏高端酒品等，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

在文體發(fā)展方面，建設(shè)地下博物館、圖書館、健身中心、冰雪競技等設(shè)施，豐富市民文化生活，提升城市文化品位。

未來，隨著一系列規(guī)劃與措施的落地實施，黃石城區(qū)地下空間將從功能單一的“城市配角”轉(zhuǎn)變?yōu)槌錆M活力與創(chuàng)新的“立體新空間”，不僅能有效緩解城市地面空間緊張的矛盾，提升城市的綜合承載能力，還將成為推動黃石經(jīng)濟發(fā)展、改善市民生活品質(zhì)的新引擎，書寫城市發(fā)展的新篇章。（記者　曾麗妮　黃鑫）

編輯：郭明磊